¿CUANTO CUESTA REMODELAR UNA OFICINA?
La estructura de un negocio esta en constante cambio, hoy en día las empresas están obligadas a cambiar e innovar, esto implica cambios en su estructura de negocio que afecta la infraestructura existente, la cual debe adaptarse tan rápido y eficiente como sea posible, y es allí cuando las empresas inician un proceso de remodelación o rehabilitación de sus oficinas.
Cuando hablamos de remodelar, podemos referirnos a un cambio diseño corporativo totalmente nuevo, orientado a un cambio cultural promovido desde la dirección general de la empresa, o también podemos hacer una simple intervención como movimiento de puestos de trabajo. Es claro que estas dos opciones son dos extremos de intervenciones, ya que la primera es de un alcance, tiempo y costos muy superior al segundo.
Lo que suele pensar un cliente al enfrentarse a la problemática de remodelar, es que debe ser más fácil, rápido y barato que mudarse y habilitar todo a nuevo. Lamentablemente no hay nada más lejos de la realidad que eso, ya que como vimos en el primer párrafo, el espectro de intervención es muy amplio y se requiere, necesariamente e incluso imprescindiblemente, de un profesional arquitecto o constructor civil que nos asesore para lograr el éxito del proyecto evitando riesgos y sobrecostos innecesarios.
La premisa fundamental de una remodelación son los imponderables, es decir, todo aquello que no podemos prever, ya sea porque no hay planos asbuilt, especificaciones técnicas o simplemente porque todo lo que este oculto es imposible de ponderar sin cometer un error que recaen en sobre valorar o sub valorar los costos. Es por ello que, a mayor grado de información y certeza, menor será el grado de error al definir el alcance del proyecto, esto que parece tan lógico suele ser el error más común. Por ejemplo, en una remodelación de unas oficinas existentes, donde los cielos son de palmentas modulares, es importante saber cuál será el nivel de intervención de las instalaciones se hará (Clima, Eléctrico, Seguridad, etc.) de manera que se hagan los levantamientos necesarios para las cotizaciones si no se cuentan con planos asbuilt. Claramente todo lo que esta por encima del cielo no lo vemos y es allí donde se generan los problemas de adicionales que tanto molestan a los clientes durante la obra. El problema no son los adicionales, ya que naturalmente habrán adicionales que surjan por modificaciones al proyecto o situaciones externas como el coronavirus, que prolongan las obras más allá de lo planificado.
Ahora podemos distinguir estas categorías según su nivel de intervención y siempre considerando que este es el mínimo costo para cada escenario. Cabe aclarar que estos valores son meramente referenciales basado en proyectos ejecutados y no incluyen mobiliario, básicamente debido a que los muebles pueden ser totalmente nuevos, todo reutilizados o una combinación de ambos en diferente proporción:
- Remodelación básica (2.5 UF/m² a 4 UF/m²) Intervención que solo implica modificaciones muy menores de la situación actual, en general puede ser la actualización de pinturas en tabiques, cableado eléctrico y de datos en puestos de trabajo nuevos o existentes, certificado TE1, incorporación de gráfica corporativa, algunos revestimientos o pizarras, todo estos como ejes principales de la intervención. Esta remodelación es la más elemental y económica, evidentemente será necesario conocer las necesidades y la situación actual del sitio.
- Remodelación focalizada (6 UF/m² a 8 UF/m²) Una remodelación focalizada implica definir bien las áreas que se intervendrán mediante un proyecto de arquitectura previamente definido, de esta manera se puede determinar con precisión que puntos o recintos se modificarán. La implicancia de esta remodelación es definir que instalaciones serán necesarias intervenir y cuales necesitarán sólo una mantención. Otros alcances pueden requerir retirar tabiques para ampliar la planta libre, generar otros recintos colaborativos, modificar cielos, pavimentos, etc. pero siempre pensando que será una proporción de la planta total a intervenir. Se puede asumir un 50% de intervención sobre la planta total.
- Remodelación total (desde 13 o 14 UF/m²) A diferencia de las dos intervenciones anteriores, ésta implica una transformación total del área a remodelar, esto quiere decir que las instalaciones mecánicas (climatización, eléctrico, seguridad, etc) son intervenidas prácticamente en su totalidad al igual que pavimentos, cielos, tabiques y layout, en definitiva, es casi una habilitación nueva, con la diferencia que en este caso hay que demoler o retirar todo lo existente, aumentando los costos y tiempos de habilitación.
Como vemos, el grado de intervención es fundamental para definir el nivel de inversión que la empresa deberá hacer. El grado de deterioro de las oficinas actuales será fundamental también a la hora de determinar que materiales o instalaciones se pueden recuperar y a partir de allí establecer una estrategia bien definida desde donde trazar nuestra línea base del proyecto.
Desde Living Werk te alentamos a que, si tienes en mente una intervención de estas características, nos contactes para que te asesoremos, verás que, con sólo una reunión informativa con nosotros, te bastará para tener más claridad de lo que buscas en tu proyecto y como alcanzar los objetivos de tu business case.
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